不動産の証券化を実現するために各段階の実務を行なう参加者（不動産を所有するオリジネーター、証券を発行・販売する者、投資家など）の間に立ち、調整を行なう者。
その業務に当たっては、証券化実行への働きかけ、証券化の仕組みの検討・立案、証券化に必要なSPCの設立、格付の取得、資産管理の具体化、最終的な決済の見届け・確認など広範な仕事を実施し、または関与することが要求される。特に、利害関係者間の調整が重要で、そのためには、不動産、金融、法務、税務などに関する広範で専門的な知識を要する。
ただし、業務のための特別の資格制度はなく、不動産会社、証券会社、銀行、信託会社、独立の専門コンサルティング会社などがこれに当たっている。
商品先物取引は武士が政権を獲得した時代と一般には認識されている。しかし、依然として京都は鎌倉を凌ぐ経済の中心地であり、朝廷や公家、寺社の勢力も強力だった。武家と公家・寺家は支配者としての共通面、相互補完的な側面、対立する面があった。よって朝廷の支配との二元的支配から承久の乱を通して、次第に幕府を中心とする武士に実権が移っていった時代とみるのが適切であろう。
鎌倉幕府は当初、将軍（実際には「鎌倉殿」。征夷大将軍職は必須ではない）を中心としていた。しかし源氏（河内源氏の源頼朝系）直系の将軍は3代で絶え、将軍は公家（摂家将軍）、後には皇族（皇族将軍）を置く傀儡の座となり、実権は将軍から、十三人の合議制へ移る。さらに和田合戦、宝治合戦、平禅門の乱などにより北条氏以外の他氏族を幕府から排除し、権力を北条氏に集中させる動きも強まった。そうして実権は、頼朝の妻である北条政子を経て、執権であった北条氏へ移っていった。更に執権北条時頼が執権引退後も執政を行ったことから、幕府権力は執権の地位よりも北条泰時を祖とする北条氏本家（得宗家）に集中するようになり、執権在職者が必ずしも幕府最高権力者というわけではなくなった。宮騒動、二月騒動などで得宗家に反抗する名越北条家などは排除された。北条氏の功績としては御成敗式目の制定が挙げられる。これは今までの公家法からの武家社会の離脱であり、法制上も公武が分離したことを示す。しかし、先の北条氏による他氏排斥に伴い、諸国の守護職などは大半が北条氏に占められるようになり、さらに北条氏の家臣である御内人が厚遇され、御家人や地方の武士たちの不満を招くことになった。
投資信託の代に2度に渡る元寇があり、鎌倉幕府はこれを撃退したが、他国との戦役であり新たに領土を得たわけではなかったため、十分な恩賞を与えることができず、これもまた武士たちの不満を強めさせた。また、貨幣経済が浸透し、多くの御家人が経済的に没落し、凡下と呼ばれる商人階層から借財を重ねた。1284年に弘安の徳政、さらに1297年に永仁の徳政令を実施して没落する御家人の救済を図ったが、恩賞不足や商人が御家人への金銭貸し出しを渋るなど、かえって御家人の不満と混乱を招く結果に終わった。後醍醐天皇による鎌倉幕府打倒は、この武士たちの不満を利用する形で行われることになる。
外貨預金の第5代皇帝（カアン、大ハーン）[1]に即位した後のいわゆる「元」（大元ウルス、大元朝、元朝）の皇帝クビライ・カアンは、1268年（日本の文永5年・大元朝の至元5年）に第2代皇帝オゴデイ以来の懸案であった南宋攻略を開始する一方、既に服属していた朝鮮半島の高麗を通じて、1266年に日本に初めて通交を求める使者を送ろうとしていた。『元史日本伝』によるとこの使節を送るのは高麗人で元の官吏である趙彝の進言からとある。しかし高麗の宋君斐・金賛が案内する蒙古の使節ら（正使・黒的、副使・殷弘）は巨済島まで来て、航海の困難を理由に引き返し、クビライに対して日本への通使の不要を説いた。クビライは予め「風濤の険阻を以って辞となすなかれ」と日本側への国書の手交を厳命していたが、その「風濤の険阻」を理由に使者の両名は渡海もせず引き返してきたことに憤慨してこれを却下、再び高麗に命令し、使節が1268年正月に大宰府へと到着。大宰府の少弐資能（武藤資能）は蒙古国書（日本側では牒状と記録）[2]と高麗王書状[3]を受け取り、鎌倉幕府へ送達する。
鎌倉幕府は5代執権北条時頼没後その嫡男北条時宗が若年のため傍系の6代北条長時、ついで7代北条政村が執政し、これを漸く成年に達した連署の北条時宗らが補佐する体制が敷かれていたが、この危機を前に1268年3月には時宗が8代執権に就任。幕府では関東申次の西園寺実氏に託して蒙古国書を朝廷へ回送し、黙殺を決定させる。さらに幕府は後嵯峨上皇没の直後の二月騒動で時宗の庶兄北条時輔等を粛正し統制を強化、さらに諸国への異国警護、異国降伏の祈祷を行わせる。宗教界にも影響を与え、日蓮は『立正安国論』を幕府に上程して国難を主張する。
CFDには再び派遣された使節が日本へ上陸したが、これを黙殺した。これを見た高麗に反乱を起していた三別抄から、共同で元に対抗する軍事的援助を求める使者[4]が来訪したがこれも黙殺した。
1271年9月、元使の趙良弼らが元への服属を命じる国書を携えてきた際には、幕府はこれを朝廷に進上した。朝廷は急いで伊勢に勅使を派遣し、神々に異国降伏を祈った。朝廷内部では返事を出すかどうかで論争されたが、幕府が返事を出す事に反対した事、朝廷内でも「元の要求に屈するべきではない」という強硬論が強かった事から、朝廷・幕府ともに国書を黙殺する事になった。クビライはその後も何度か日本に使者を出したが全て無視され、最終的に武力侵攻を決定する。
『元史高麗伝』によると当初より3つの案が検討された。
日本は島国で攻略が難しいので高麗に兵を置き国書により属国にする。この案では損害もでず、また高麗の統治強化および南宋と日本の分断が可能。
まず南宋を攻略し服属せしめた漢人を使って日本を攻略する。この案は多数の兵力を準備でき蒙人高官が支持していた。
高麗軍を使って東路より日本を攻略する。この案では兵力不足が懸念された。
『高麗史』及び『元史』によれば、高麗の（のちの忠烈王の）執拗な要請があり、蒙人の高官は兵力不足を懸念して南宋攻略を先にすべきと主張したが、高麗を経由する東路からの日本侵攻が決定されたとされる[5][6]。
不動産投資は高麗に命じて日本へ侵攻する艦船を作らせ、食糧などを供給した。この時の建造費は高麗が負担し、大小900艘と言われる船をわずか半年の突貫工事で完成させた。これらの動向を察知していた鎌倉幕府は、1272年に異国警護番役を設置し、鎮西奉行であった少弐氏（武藤氏）や大友氏に対して指揮を命じた。元は1273年2月には南宋の襄陽を落とし、三別抄も平定する。
'敵國降伏' - 筥崎宮伏敵門。文永の役後の社殿再建時に亀山上皇により寄進された宸筆の扁額と伝えられる。日本の文永11年・元の至元11年10月（1274年11月）に、忻都、金方慶らに率いられ、モンゴル人・漢人・女真人・高麗人など非戦闘員を含む3万人を乗せた船が朝鮮の月浦（合浦。現在の馬山）を出発した。
10月5日に対馬、10月14日に壱岐を襲撃し、平戸鷹島の松浦党の本拠を全滅させ、壱岐守護代の平景隆を自害に追い込んだ。さらに『新元史』によれば日蓮の書簡の記述に依るとして[8]、この時民衆を殺戮し、生き残った者の手の平に穴を開け、そこに革紐を通して船壁に吊るし見せしめにしたという。また高麗の将軍がこのときに捕虜とした子供男女200人を高麗王と王妃に献上したという記録が、高麗側に残っている[9]。
壱岐の状況が博多に伝わり、京都や鎌倉へ向けての急報が発せられる。日本側は少弐氏や大友氏をはじめ九州の御家人を中心として大宰府に集結しつつあった。
元軍は10月19日には博多湾に現れ、湾西端の今津に停泊し一部兵力を上陸させた。10月20日（太陽暦では11月25日）、船団は東に進み百道浜つづいて地行浜、長浜、那ノ津、須崎浜（博多）、東浜、箱崎浜に上陸した。博多湾西部から上陸した兵は、麁原（現在の祖原山）、別府に陣を構えた。
なお、文永の役は侵攻というより、威力偵察ではないのかとの説もある。根拠として、本来モンゴル帝国の軍事行動では、事前に兵力100?1万規模での敵地への威力偵察を数度段階的に行った後、本格的な侵攻を行う場合が多く、また『元史』「日本伝」には元軍の矢がすぐに尽きたという記述が見られることと、3万人程度（中には非戦闘員もいる）という少ない兵力からこの説も根強い。『元史』「日本伝」は元側の記録であり、自分達で矢が尽きたと記録しているため信憑性は高いと見られる。本格的に侵攻し領土とする、または服属させるには、3万人程の人数で、当時の主力武器である弓の矢がすぐに尽きる程度の準備で来るとは考えにくい。元軍は大陸での野戦でも、騎馬兵の機動力を生かし、敵と一定の距離を保って馬上からの騎射で相手を損耗させる事を主な戦法の一つにしている。[要出典]
1275年（日本の建治元年・元の至元十二年）、クビライは再び礼部侍郎杜世忠を正使とする使者を日本に送る。北条時宗は鎌倉の龍ノ口刑場（江ノ島付近）で杜世忠以下5名を斬首に処した（これは、使者が日本の国情を詳細に記録・偵察した、間諜（スパイ）としての性質を強く帯びていたためと言われる）。